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党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》中，部署了房地产行业的发展路径，其中提到“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。”
这也意味着，中国房地产行业即将迎来新的发展阶段。
如何在租购并举的住房制度中构建房地产发展新模式，是当下龙头房企探索与努力的重要方向，也是时代赋予它们的新使命。
龙头老大保利发展（600048），为所有房企树立了一个榜样。作为一家恪守财务纪律以及行业规则的央企，保利发展牢牢守住安全发展的底线，也持续向前追求更大的进步。
自去年登上“榜首”之后，保利发展始终保持发展和安全深度融合，同时也按照国家战略，在保障房建设上贡献力量。面对房地产行业的新发展格局，保利发展近年来更加注重产品和服务品质，践行房企的社会责任。盈利稳定兼顾发展安全
今年上半年，房地产市场继续盘整，部分头部房企也录得亏损。根据机构统计，已经发布业绩预告的72家A股上市房企中，录得亏损的房企高达47家，占比超过六成，预计亏损额为274.78亿元～348.85亿元之间。
在行业整体下行的背景下，保利发展仍然录得不错的盈利水平。根据保利发展此前发布的业绩快报，今年上半年，保利发展实现营业总收入1392.69亿元，同比上涨1.64%；归母净利润75.08亿元，是行业最优的盈利区间。
保利发展能够保持良好的盈利，核心在于投资拓展得当，财务管控也处在行业领先的水平。根据保利发展的年报，2023年全年，保利发展年实现销售金额4222亿元，位居行业第一；回笼金额4304亿元，销售回笼率102%。
实际上，去年全年，房地产行业整体的销售额水平表现都有所回落，但保利发展稳住了阵势，这得益于保利发展在土地市场上前瞻性的眼光。保利发展在保持投资力度的基础上，持续发力深耕战略和完善客研体系，严格落实投资定位一体化。结合区域经济、产业、文化差异，读懂客户的真实需求，拿地前精准落位匹配“客户-土地-产品”。
保利发展去年所拓展的地块主要位于其重点关注的38座核心城市。来自年报的数据显示，2023年保利发展新增项目103个，新增计容建筑面积为1182万平方米，总地价1632亿元，其中重点38城的拓展金额占比为99%；权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%，新增项目税前成本利润率在15%以上。
进入2024年，保利发展继续保持适度扩张。今年上半年，保利发展以1733亿元销售额继续稳坐行业第一。在土地拓展上，今年上半年保利发展拿地金额为110亿元，近期拿下的多宗地块也是可圈可点，先后获取上海杨浦、北京海淀永丰等优质地块，精准且持续的投资布局，也为公司后续高质量发展集聚动能。
此外，保利发展能够保持领先的前提是其优秀的财务指标。去年全年，保利发展录得经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正；截至去年年底，保利发展的有息负债规模降低271亿元至3543亿元，综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。期末，保利发展扣除预收账款的资产负债率67.14%、净负债率61.2%，分别较期初下降1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，保持在行业最优区间。履行责任回归产品与服务
房地产行业已经彻底告别“高周转”的发展模式，房企也必然要顺应时势而转型。作为龙头老大，保利发展在保持主业稳定经营的同时，也始终坚定服务国家战略，积极探索房地产发展新模式。
在租购并举方面，保利发展近年来不断加强投入。截至2023年12月31日，公司共有保障性住房项目185个(含配建保障性住房的项目)，总建筑面积946万平方米。其中，已经建成保障性住房项目109个，规划建筑面积430万平方米，在建拟建保障性住房项目76个，规划建筑面积516万平方米。
品质时代下，房企的产品及服务品质，被提升至前所未有的高度。保利发展牢牢树立以客户为中心的经营思想，以打造“三好”生活为目标，通过三大业务保障体系、四大管理支撑体系和四大业务发展体系，构建公司体系化建设的顶层架构和建设蓝图，持续提升组织能力建设，增强公司核心竞争力。
在产品系的打造上，保利发展是行业中较早提出以产品制胜的房企。目前保利发展已经形成了“天悦人和”三大产品系十二大子品牌，根据年报，2023年保利发展落地产品系项目79个，产品系建设进入成势阶段。保利发展注重产品多元化和价值叠加性，既要兼顾刚需、刚改、改善各类住房需求，同时更突出了优质项目的亮点特色，打造现象级优质项目标杆，市场竞争力不断提升。
围绕向客户提供“好产品、好服务、好生活”，保利发展持续增强经营管理内功，建立“发展之树”经营管理系统，在全公司系统推进体系化管理提升。通过打造项目全生命周期的管理链路，深化产品品牌服务标准化、投资定位一体化等，进一步提升了开发效率。2023年，保利发展完成29.1万套产品交付，在交付量同比增加12%的情况下，客户满意度不断提升。
在资本市场上，保利发展也展示了央企担当。今年，房企为了应对行业的发展趋势，多数选择不分红保留更多现金的策略，但保利发展仍然维持稳定的分红回报，甚至在2023年还逆势提高了分红比例。
2023年，保利发展向全体股东每10股派发现金红利4.10元(含税)，以此计算合计拟派发现金红利48.65亿元(含税)，占当年归母净利润的比例为40.31%。保利发展还表示，其原则上每年进行一次现金分红，且2023年度至2025年度现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%。
除此以外，保利发展还通过回购等措施提振股价，资本市场也给予正面评价。自去年12月至今年3月7日，保利发展通过集中竞价交易方式累计回购公司股份约1.05亿股，占其总股本的0.88%，回购成交的最高价为10.20元/股，最低价为8.71元/股，回购均价9.53元/股，支付的资金总额约为10亿元。
面对未来，国金证券在近期的一份研报中表示，保利发展销售规模稳居行业第一，高能级城市贡献大；以销定投，拿地聚焦核心城市。受益于行业供给侧出清，保利发展市占率或持续提升专业配资杠杆，2025年后业绩有望企稳。
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